上海物业新规 11 月 1 日施行：1.3 万个小区的四本账

先说一件事：这次修法，改的不是「谁来管小区」，是「拿什么证明」。

9 月 18 日，上海市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议表决通过《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》，共三十四条，自 2026 年 11 月 1 日起施行。这部规定制定于 2004 年，2010 年修订，此后历经 2018、2020、2022、2023 四次修正——这一次是第五次。

多数解读把注意力放在「业委会难产有救了」。新增的物业治理委员会确实是最显眼的一条，但如果只看到这里，会漏掉真正改变行业工作方式的东西：它旁边还有三条。而这四条不是四件事，是同一件事的四个面——新规要求小区开始「举证」。

一、四个要点，四次「说清楚」

人的账。符合条件但在规定时间内无法选举产生首届业委会、或未能完成换届改选的，由街镇及时组建物业治理委员会，任期一般不超过一年、最长两年，业委会依法成立后自行解散。

票的账。业主大会会议可以通过互联网方式进行，可选举业委会候补委员；居（村）委会可选派社区工作者为业委会提供专业化支持。

钱的账。共有部分收入要求以物业管理区域为单位开立专门账户，情况纳入业委会年度报告与财务审计；专项维修资金管理进一步规范。

价的账。完善本市统一的物业管理监管与服务信息平台功能；明确信用信息归集要求，探索建立物业服务企业综合评价制度。

四条读下来，共同点很清楚：每一项都要求「说清楚」。补位得先知道小区什么状况；投票得能核实投票的确实是业主；钱要入账，得先算得出收入；公司要被评价，评价得有依据。过去这些靠台账、靠人工、靠一位实在的物业经理，11 月 1 日之后，它们开始需要证据。

二、四本账，四道题

第一本：人的账。补位之前，先得看清补位的是谁。按市房管局在发布会上的说明，上海 1.3 万个小区中，符合成立条件的超过 90% 已成立业委会；剩下不到一成，恰恰是拖得最久、情况最复杂的那批——有的几年没有业委会，有的连基础资料都不全。

刚履职的委员会接手这样的小区，第一件事是摸清底数：多少户、多少栋、哪些出租、哪些长期空置、设备什么状况、上次维修是什么时候。这些数散在几个本子上，每年都在变；而小区里最连续、最不需要额外投入的一份底数，其实一直在门口——几点出、几点回、哪一户长期没有通行记录。

这里有一条边界必须先说清楚：门禁记录的是通行事件，不是人脸。判断「这户最近没有进出」，靠的是「没有通行记录」这个事实，不需要拍谁、不需要认出谁、也不需要知道是谁进出的。数据最小化不是漂亮话——《个人信息保护法》要求处理个人信息限于实现处理目的的最小范围，这条线守不住，后面所有事都站不住。

第二本：票的账。线上投票解决参与率，同时带来一个新问题：怎么确认投票的人确实是业主。

上海早就准备好了。市房管局副局长、二级巡视员张冰在发布会上介绍，本市物业管理监管与服务信息平台的电子投票系统已建成并投入使用，面向业主大会投票提供免费服务，居民小区和业委会都可向各区房管部门申请。

注意法规的用词是「可以通过互联网方式进行」——是授权，不是强制。但这条路早铺好了：平台从 2007 年起建设，目前已基本建成覆盖全市 1.3 万余个住宅小区、70 余万个门牌幢、900 余万分户、1800 余家物业企业的房屋基础数据底图。上海不是为这次修法新造平台，是把跑了十九年的平台正式写进法规。

第三本：钱的账。这是四条里最硬、也已经在跑的一条。

今年 4 月，上海在全国首创公共收入监管账户，坚持专户专储、单独列账、公开透明。据市房管局 8 月通报，全市近 70% 的小区已开设监管账户；2025 年 1 月至 2026 年 7 月，全市住宅小区公共收入入账 55.85 亿元。

55.85 亿，来自电梯广告、场地租赁、地面停车。前两项好算，合同上写着金额和期限。第三项最难：地面一共停了多少车、每辆停多久、临停收了多少、月租登记了多少辆。只靠保安的本子和岗亭的收费记录，账很难算清，也很难向业主交代——而这恰恰是公共收益里最容易被质疑的一项。

第四本：价的账。「质价相符」是方向，「综合评价」是抓手。按市房管局公开的年度目标，2026 年要完成 600 个物业服务履约质量评价。配套的是滚动推进的 1000 个重点小区攻坚整治，截至 8 月通报的口径：已完成 186 个重点小区攻坚整治，129 个小区完成业委会组建，220 个小区完成物业费调价，104 个小区完成高坠隐患整治。四项分别统计，同一小区可能同时计入其中几项。

评价一个小区物业好不好，看什么？投诉工单、维修响应、设备完好率、公共收益透明度。这几项里，有一半的数据源在设备上，不在办公室里。

三、四本账，最后都落到同一个地方

四本账分属民政、房管、财务、行业监管四个口子，但它们要的东西，指向同一处。

先看一个容易被读过去的措辞：「以物业管理区域为单位」。这是个空间概念——一个物业管理区域，物理上就是被围墙和出入口圈起来的那一块。这个区域有几个门、几套道闸、几个单元门，直接决定了这里的通行和收入能不能被算清楚。

再说停车。要算清一个小区的停车收入，需要三个数：进了多少车、每辆停多久、哪些月租哪些临停。这三个数，道闸系统每天都在记，带时间戳、事后改不了。

所以对物业公司来说，出入口的设备今天已经不完全是安防设备。它是财务凭证的采集端。

同一份数据，不同的人要看不同的东西：

	对街镇	对物业企业
人的账	组建物业治理委员会前，先摸清这个小区有多少户、多少栋、设备什么状况	交接时能交出一份完整、可核对的基础数据，而不是几本散账
票的账	指导小区向区房管部门申请使用市级电子投票系统，把参与率提上去	协助组织线上投票，把「投票的确实是业主」核实到位
钱的账	监督公共收入进入监管账户，经得起审计和公示	停车、广告等各项收入能逐笔举证，算得出、说得清
价的账	履约评价有了可依据的数据，不只看工单和印象	评价要看的指标，自己先能拿得出数

四件事要的证据，来源高度重合。谁把这份数据一次做对，谁就不用为四个部门各做一遍。而且同一个采集点，交出去的东西是分层的——物业看到告警与台账，业委会看到可公示的收入依据，街镇与主管部门看到脱敏后的统计。

四、法规给了方向，没给预算

1800 余家物业企业，绝大多数是中小公司。

接统一平台、开公共收入专户、做履约评价、提供可审计的通行与收入数据——单拎一件都不算大，摞在一起就是一套信息系统：服务器、开发、运维、等级保护、每年的接口改造。而物业费调价难，这笔钱没有出处。

对比另一条线会更清楚。老旧电梯更新，2.4 万台纳入国债资金补助范围，占全市 15 年以上老旧电梯（4.7 万台）的半数以上，惠及超过 78 万户居民。电梯有钱，因为它是看得见的安全隐患；数据系统没钱，因为它不出事的时候看不见。

市房管局提过一个词叫「底部抬升」——针对物业服务薄弱的小区重点推进。这个词实在：要抬升的不是口号，而是这些小区连基础数据都说不清的现实。

在专项资金到位之前，存量小区有一条更现实的路：一次改造既补设备、又出数据，把本来就该做的更新、和 11 月 1 日之后必须尽的义务，合并成一件事做。钱不重复花，账先能对上。

五、「说得清」落到小区里，是三件事

前面说的是法规要什么。这一节说我们实际在做什么。

《决定》的官方解读里有一句被多数报道漏掉的话：支持探索「物业服务+」新模式。11 月 1 日之后，最值得往外延伸的一块，就是「把小区运行说清楚」——因为它已经从加分项变成了必答题。

第一件：改造期间不停用。老公房的非可视对讲线路往往还能用，那就全部保留；无线组网、逐栋切换，门禁不停一天，不破一堵墙。存量小区对这件事的容忍度是零——居民不会为了「升级」忍受三天刷不开门。上海多个街镇的老公房小区都是这么做下来的：一个门洞做完切下一个，居民当天照常刷卡进出。

第二件：一次采集，多方使用。通行、车行、访客记录汇到同一张底表，人、房、设备、事件四张表互相对得起来。物业要告警与台账，业委会要公共收益的依据，街镇要脱敏统计——同一份数据按角色分层出口，不用每个部门再装一套。

第三件：数据要交得出去。每条通行与车行记录都带时间戳，可按日、按月导出成表；设备在线率、告警处置时长、维修响应能形成台账。履约评价要看的那几项，一半在设备上——设备本身出得了数，评价就不用只靠印象。

这三件事拼起来，才是「说得清」的完整含义：不是装了什么，是装完之后账能对上、数能交出去、事能查回来。

三类读者关心的事不一样，能一起做的也不一样：

街镇——新规落地的现状评估、物业治理委员会组建时的底数摸排、薄弱小区的试点改造。

物业企业——四本账的合规诊断、存量小区的利旧改造方案，以及交接时要交的那份基础数据。

合作伙伴——不是代理卖设备。设备谁都能卖，参数抄一遍就有了；我们提供产品、交付流程和技术支持，合作伙伴提供本地关系与项目。适合手上有本地物业或街镇资源的团队。

具体的合作方式、区域条件与流程，站内有一页专门说明——行业合伙人招募。这里不展开，因为不同区域的市场成熟度差别很大，得按实际情况谈。

六、能被查的东西，必须是真的

新规改的是上海的物业管理，但它改的其实是一件更基础的事：让小区第一次有了「说得清」的义务。过去一个小区管得好不好，靠口碑、靠感觉、靠物业经理是不是个实在人；11 月 1 日之后，它开始需要账、需要记录、需要能拿出来给人看的东西。

对做社区设备的人来说，这是机会，也是约束。机会在于：过去门禁被当成安防采购，现在它连着财务和治理；约束在于——能被查的东西，必须是真的。

关于桑田智能

桑田智能技术（上海）有限公司成立于 2010 年，是国家高新技术企业、上海市专精特新企业，定位为空间智能与态势感知 AI 服务商，以自研「二兔灵犀 AI」引擎驱动云边端一体化服务，业务覆盖智慧社区、园区、校园、楼宇、康养与街镇基层治理。旗下「二兔开门」已服务上海 2000+ 个小区与项目，日均通行服务超 100 万人次。

本文作者：桑田智能社区治理研究组

政策与数据来源

① 《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》全文，上海市人大常委会，2026 年 9 月 18 日通过。原文 →

② 《市人大常委会会议通过关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》，解放日报，2026 年 9 月 19 日（市政府网站转载）。原文 →

③ 市十六届人大常委会第三十四次会议新闻发布会答问（市房管局副局长、二级巡视员张冰），澎湃新闻，2026 年 9 月。原文 →

④ 《补齐居住短板 筑牢安居底盘》，新民晚报，2026 年 8 月 4 日（监管账户、重点小区攻坚整治、老旧电梯数据）。原文 →

本文为政策解读与行业观察，政策表述以官方发布文本为准；数据均取自上述公开通报的原始口径，未作换算。

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《「完整社区」不是又一轮改造：写给街镇的四道关》，桑田智能，2026 年 10 月 2 日。阅读原文 →

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